Карпатский Прованс и отели нового поколения: куда направляют свои инвестиции украинцы в условиях войны.

Согласно прогнозам аналитиков Ribas Hotels, после завершения войны в Украине, до 14,5 миллионов туристов в год могут захотеть посетить страну — как внутренних, так и иностранных. Однако в текущих условиях украинская гостиничная индустрия может обслуживать не более 10 миллионов туристов в год.

На сегодняшний день запланировано не менее 45 новых проектов гостинично-апартаментных комплексов — в основном многоэтажных зданий — на 6670 номеров, а также 108 коттеджных городков гостиничного типа на 3097 домов. Эти городки являются «родственниками» частной застройки поселкового типа. Ожидается, что эти проекты будут реализованы в Украине в 2024-2026 годах, что подтверждается данными профильного исследования компании Ribas Hotels.

Эта ситуация касается не только строительства, но и финансов. Подобные проекты открыты для инвестиций физических лиц, которым предлагают вложить средства в строительство.

«В Украине очень ограниченный выбор инвестиционных инструментов, поэтому недвижимость, вероятно, занимает первое место среди очевидных возможностей для долгосрочных вложений», — отмечает финансовый аналитик Дмитрий Чурин.

Доля сделок по финансированию гостиничного строительства становится все более значимой на рынке украинской коммерческой недвижимости. Это связано как с падением этого рынка с рекордных более 800 миллионов долларов в 2007 году до примерно 50 миллионов долларов в первой половине 2024 года, так и с активизацией гостиничного сегмента по сравнению с сегментами складов и офисов.

«Этот сегмент развивается очень стремительно — девальвация гривны, инфляция, недоверие населения к банковской системе и отсутствие доступных инвестиционных возможностей сделали вложения в доходную недвижимость эффективным финансовым инструментом для увеличения сбережений», — утверждают аналитики Ribas Hotels.

Гостиничный рынок: от упадка до возрождения

С 2013 года рынок гостиничной недвижимости в Украине сокращается в среднем на 175 объектов в год. Причина довольно проста: здания «стареют». Устарели санатории, профилактории, пансионаты, базы отдыха, лагеря и кемпинги советской эпохи. Кроме того, с начала широкомасштабного вторжения в результате боевых действий было разрушено 12 отелей: в Киеве, Чернигове, Харькове, Одессе, Херсоне, Запорожье и Николаеве.

На их месте возникают новые здания — отели (+9,1% в год), мотели (+10,7%) и хостелы (+28,7%). В настоящее время в Украине насчитывается 3392 объекта гостиничного типа. В течение двух лет к ним добавятся еще 153.

Большинство анонсированных проектов расположены дальше от линии фронта: Ивано-Франковская, Закарпатская, Львовская области. Меньше проектов в Киеве, Одессе, Виннице, где есть необходимость принимать делегации и отдыхающих.

Кроме того, недавно в частные руки перешел знаменитый киевский отель «Украина». Его продали на аукционе Фонда государственного имущества за 2,5 миллиарда гривен бизнесмену Максиму Криппе. В июле также была приватизирована гостиница «Казацкий» на столичном майдане Независимости — за 400 миллионов гривен.

В Киеве также планируется модернизация других существующих отелей — «Экспресс», «Днепр», «Прага» — и открытие отеля Renaissance Kyiv возле Золотых ворот. Всем им предстоит конкурировать за гостей с новыми объектами.

«Общее количество анонсированных объектов по стране составляет 153, что потенциально создаст около 6100 рабочих мест. Это при условии, что на отель с большим номерным фондом требуется около 40 работников», — сообщают в компании Ribas Hotels.

Если рассматривать украинскую гостиничную индустрию с точки зрения работника, то новые рабочие места, безусловно, это положительно, но важно учитывать и уровень зарплаты.

«Средние зарплаты на украинском гостиничном рынке в крупных сетях в последние годы растут. В маленьких отелях средние зарплаты могут быть ниже рыночных».

«В Украине средняя зарплата для персонала отелей или гостинично-ресторанных комплексов, таких как администраторы, горничные, уборщицы, может варьироваться от 12 до 20 тысяч гривен в месяц, в зависимости от региона и класса отеля. Что касается поваров, то их зарплата составляет от 20 тысяч гривен», — говорит Виктория Комар, руководитель отдела рекрутинга Ribas Hotels Group.

Новое лицо украинского гостеприимства

Основным преимуществом новых гостиничных комплексов и коттеджных городков является их технологичность и соответствие современным потребностям гостей, включая запросы по энергоэффективности.

В Карпатах наблюдается настоящий строительный бум. Так, Яремче вскоре получит кондо-отель Smart Hills на 315 апартаментов — с SPA, рестораном, террасами на крыше, коворкингом, спортзалом и укрытием. Также строится кондо-отель «Крайобраз» на 80 квартир. Эти отели выглядят довольно космополитично, что не всегда рассматривается как преимущество.

«В карпатском регионе есть горы, своя традиционная архитектура, соответствующий колорит, но сейчас мы видим новую застройку в стиле Прованса, Баварии, Австрии, но не наблюдаем Гуцульщины», — отмечает Марьяна Олеськив, глава Государственного агентства развития туризма. — «И это не то, за чем поедет сюда иностранный турист, потому что он не ищет во Украине Францию или Австрию, он приедет за украинской аутентикой».

Традиционную эстетику будет иметь кондо-отель Ahni Moon Resort на 143 апартамента в Буковеле. Здесь также будут современные удобства: открытый бассейн, рестораны, спортзалы и террасы.

Кроме него, в Буковеле строятся еще 5 объектов гостиничной недвижимости, среди которых — огромный кондо-отель Glacier на 10 этажей и 810 апартаментов.

Три объекта, включая коттеджные городки, строятся в карпатском селе Микуличин, известном своими базами.

В других регионах, например, в Аркадии — районе отдыха Одессы — строится отель Hilton Resorts — Gefest на 145 номеров. Кроме того, здесь появится большой отель ARC Hotel.

В Виннице будет построено три современных отеля: WOL, Bogun и Uspenskiy. В то же время местный отель «Октябрьский» выглядит перспективным для модернизации. Ужгород также получит немаленький отель The Five Hotel, который внешне напоминает, например, отели Вашингтона.

С 2022 по 2024 год на украинском рынке гостиничной недвижимости сформировались довольно необычные тренды, отмечают аналитики Ribas Hotels в своем исследовании:

• значительное увеличение продолжительности проживания (недели и месяцы вместо нескольких дней);
• появление условно бесплатных приютов для временно перемещенных лиц (быстрые модульные дома, общежития, адаптированные для гостей помещения);
• проживание у родственников или знакомых или долгосрочная аренда квартир в совокупности составляют 55,7% спроса на недвижимость — это означает, что отели должны активно конкурировать с теми, кто сдает свое жилье в аренду, будь то на вокзалах и транспортных станциях или онлайн.

Это требует от рынка дополнительной гибкости, ведь заполненность номерного фонда могла бы быть лучше. Средняя загруженность номерного фонда стабилизировалась в диапазоне 34-38%, в популярных и безопасных локациях достигает 43-50% (Киев, Винница, Ровно, Тернополь), а в отдельных регионах превышает 60-70% (Львовская, Ивано-Франковская, Закарпатская области), что сопоставимо с показателями ведущих туристических цент