«Мечта Зеленского»: как работает государственная льготная программа «єОселя» и хватает ли на нее денег

Речь идет о государственной программе покупки жилья — «єОселя». Только в этом году по ней выделили почти 11 миллиардов гривен, а в бюджете на 2025 год правительство заложило на «єОселя» еще 9,4 миллиарда гривен.

На стадии запуска программы осенью 2022 года, вице-премьер по экономике Юлия Свириденко взялась рекламировать доступную ипотеку от государства: «Вся цепь процедур максимально цифровизирована — позволяет автоматически подтягивать необходимые данные о заявителе, быстро взаимодействовать с банками, проверить информацию и полноту данных. Все это сэкономит время и снимет бюрократические преграды» .

Начала работы ипотечной программы можно было бы ожидать и дольше, но в 2022-м, с началом полномасштабного вторжения россиян, настоятельно возникла необходимость взяться за решение жилищных проблем военнослужащих.

Воспользоваться льготной ипотекой могут не только военнослужащие и ветераны, но и внутренне перемещенные лица, педагоги, ученые, медики — а в конечном счете практически любой среди тех граждан и гражданок, которые имеют достаточные доходы и способны убедить соответствующий банк выдать им кредит. Поэтому существует разница между объемом спроса на кредиты и объемами реального финансирования из государственного бюджета.

Именно на справедливость, комментируя идеологию государственного ипотечного кредитования, указывают и эксперты. «Такая программа является справедливой частью государственной помощи ветеранам, военным и пострадавшим от боевых действий, — считает Владимир Дубровский, старший экономист экспертной организации Case Ukraine. — Однако государство не всем должно» .

Сейчас именно военные и другие служащие силовых структур пользуются программой больше всего — они составляют 56,7% заемщиков. Преимущественно льготное ипотечное кредитование проходит в Киеве и столичном регионе.

«Важно, что цель “єОселя” — стимулировать украинцев покупать жилье на первичном рынке недвижимости, что даст толчок для развития строительной и смежных с ней отраслей, будет стимулировать поступление средств в экономику страны, открытие новых рабочих мест, — комментирует прессслужба “Ощадбанка”, крупнейшего банковского оператора программы с долей выданных кредитов 40,3%. — Активизация строительства позже позволит трудоустроить людей, которые вернутся с войны и из-за границы» .

Квартирный вопрос по-украински

По программе «єОселя» военнослужащие, силовики, члены их семей, а также медицинские, педагогические и научные работники учреждений государственной или коммунальной собственности могут получить кредит под 3%, тогда как все остальные — под 7%. Начальный взнос — 20% стоимости жилья, а максимальный срок ссуды — 20 лет.

Когда годовая инфляция в стране составляет 7,5%, а математика кредитования предполагает, что ставка по кредиту должна быть выше уровня инфляции, это очевидно выгодные условия. А впрочем, и здесь есть свои подводные камни.

«Сейчас денег хватает на компенсацию разницы в ставках. Впрочем, в будущем, с ростом объема кредитования, это станет проблемой. Поэтому эта программа может быть эффективна на определенном этапе.

Если мы говорим о послевоенном восстановлении, то возникнет более сложный вопрос обеспечения макроэкономической стабильности. Ведь невозможно предлагать заемщикам ставку в 7%, если инфляция в стране будет выше этого показателя», — отмечает Михаил Демкив, финансовый аналитик группы ICU.

Компенсацию ставок осуществляет компания «Укрфинжилье», напрямую работающая с правительством. Среди банков в программе «єОселя» привлечены государственные банки, а также «Глобус», Sky Bank, «Таскомбанк», «Кредит Днепр» и некоторые другие.

Что касается застройщиков, то в настоящее время в «єОселя» аккредитовано уже более 80 компаний, возводящих более 200 домов и жилых комплексов.

Есть и дополнительные условия получения кредита в пределах «єОселя». Заемщик должен быть платежеспособным; при этом либо не иметь собственного жилья, либо иметь жилье с площадью менее 52,5 квадратного метра. Если на члена семьи приходится менее 21 квадратного метра жилой площади — тогда тоже можно участвовать в программе.

А вот само жилье должно быть либо новым, либо сданным в эксплуатацию не раньше 10 лет назад — если речь идет об областных центрах.

Народный депутат Елена Шуляк, председатель парламентского комитета по вопросам градостроительства, отмечает, что на деле речь идет о жилье не старше трех лет. И это проблема, ведь такой возраст значительно сужает выбор.

Наблюдая, как развивается «єОселя», правительство внесло в программу некоторые изменения. Так, заемщики в возрасте до 25 лет смогут платить лишь 10% первоначального взноса. Программа будет кредитовать приобретение еще и частных домов на стадии строительства. Кроме этого, новые ипотечные кредиты, которые сначала будут иметь ставку 7%, после первых десяти лет получат ставку 10% (6% для льготных категорий).

Граждане, чье жилье было разрушено во время боевых действий, могут получить сертификат «єВідновлення» с компенсацией стоимости разрушений — а затем использовать этот сертификат, чтобы приобрести новое жилье по программе «єОселя», если нет желания или возможности восстанавливать разрушенную квартиру или дом.

Пострадавшие должны получать не только льготную ипотеку, но и компенсацию потерь. Правда, государство не может компенсировать все потери всем, поскольку пока даже не решен вопрос конфискации российских активов. Очевидно, пока что денег на компенсации не хватает.Владимир Дубровский, экономист Case Ukraine

«Нужно найти баланс между компенсацией стоимости разрушенного жилья и компенсацией процентов по ипотеке», — убежден экономист Владимир Дубровский.

В целом эксперты отмечают: «єОселя» увеличила интерес граждан к покупке жилья. Так, только в Киеве, по данным портала недвижимости «ЛУН», 41% жителей интересовались темой недвижимости в течение последних трех месяцев. «Кроме того, “єОселя” запустила механизмы психологического влияния на рынок, — говорят аналитики портала. — Люди увидели, что другие покупают недвижимость сейчас, а значит, можно и самим решиться на покупку своего жилья» .

Кредиторы довольны

С начала работы программы «єОселя» с осени 2022 года она фактически подчинила себе весь рынок ипотечного кредитования — заняв на нем почти 95%. Конечно, банки в дальнейшем предлагают и другие программы, однако эти кредиты менее выгодны для клиентов. Они подходят скорее тем, кому отказали в «єОселя».

«Ни один коммерческий банк пока не может предложить гражданам более выгодные ипотечные условия, чем в “єОселя”», — комментирует ситуацию на рынке Елена Дмитриева, первая заместитель председателя правления банка «Глобус».

За 2024 год ипотечные ставки почти не изменились. В зависимости от первоначального взноса и срока погашения средние рыночные ставки составляют от 7% до 12% годовых — для ипотеки на 3 года; от 11% до 14% годовых — для ипотеки на 5 лет; и 4% на первый год и 19% на следующие годы — для ипотеки на 20 лет.

К примеру, «Ощадбанк» в течение восьми месяцев 2024-го выдал более 2600 кредитов на покупку недвижимости на сумму более 4 миллиардов гривен. Только около 200 кредитов были собственным продуктом банка, остальные — программа «єОселя». С момента старта программы «Ощад» уже выдал более 5100 льготных ссуд на более 8 миллиардов гривен.

Еще один государственный банк — «Укргазбанк» — тоже сделал серьезную ставку на развитие льготных ипотечных кредитов за бюджетные деньги. «Ипотечные кредиты по программе “єОселя” весомы для “Укргазбанка”. Их доля в кредитном портфеле розничного бизнеса составляет 68%», — рассказывает Максим Ярославский, директор департамента розничного банкинга в «Укргазе». Он добавляет: «Банки получают целевое фондирование для этих кредитов от компании-оператора “Укрфинжилье”» .

Доходность соответствует ожиданиям. Конечно, для бланковых кредитов — кредитных карточек и наличных кредитов — она выше, но как для залогового ипотечного кредитования текущая доходность по «єОселя» на достаточном уровне.Максим Ярославский, директор департамента в «Укргазбанке»

Среди частных банков стать участником «єОселя» решил, например, банк «Глобус». Впрочем, не все банки предпочитают этим заниматься — из более чем 60 банковских учреждений в государственной ипотечной программе «єОселя» принимают участие только 11. Хотя положительная динамика есть — на самом старте программы таких банков было 5.

«Несмотря на финансовые риски и долгое время займа, проценты по программе более или менее приемлемы как для банка, так и для заемщиков, — объясняет Елена Дмитриева, топ-менеджер банка “Глобус”. — Прибыльно ли участие в программе “єОселя”? Понятно, что да, ведь “єОселя” гарантирует банкам процентную компенсацию разницы между “коммерческими” объективными ставками и льготными ставками программы.

Самый главный вопрос: зачем нам ипотека, если она не нужна большинству банков? Я считаю, что главное сейчас не нырять в существующие сложности, а пытаться видеть перспективы и горизонты» .

Ограниченные объемы государственного финансирования для льготной ипотеки подталкивают банки иногда отказывать потенциальным заемщикам. Например, в «Ощадбанке» удовлетворяют два запроса из трех.

Самые частые причины отказа — негативная кредитная история и недостаточный доход, однако специалисты «Ощада» индивидуально работают с каждым запросом .прессслужба «Ощадбанка»

Другой государственный гигант — «ПриватБанк» — ежемесячно получает 9 тысяч заявок. «В среднем у нас около 52% предварительно положительных решений», — рассказывает Олег Серга, пресс-секретарь «ПриватБанка».

А вот «Укргазбанк» отказывает только 5% заемщиков.

Среди причин отказов наиболее распространены: погрузка заемщика действующими кредитами; низкий уровень доходов; несоответствие критериям программы — ограничение по квадратуре или наличие недвижимого имущества, превышающего нормативную площадь.директор департамента в «Укргазбанке»

На вопрос, не является ли такая щедрая раздача кредитов «Укргазбанком» слишком рискованной, топ-менеджер ответил: «О реальной картине рисковости можно будет говорить хотя бы через несколько лет. Сейчас мы наблюдаем по программе “єОселя” минимальную долю просроченной задолженности — менее 1%, то есть рискованность для кредитного портфеля по этой программе минимальна» .

Строительная отрасль хочет большего

Бенефициарами программы «єОселя» являются не только желающие нового жилья граждане и банки, которые выдают им кредиты. Не стоит забывать и о застройщиках.

На сегодня из всех выданных кредитов по государственной льготной ипотеке — до 5% являются кредитами на новостройки в процессе строительства и чуть более 24% кредитов — на квартиры, приобретенные у застройщиков в сданных в эксплуатацию домах. То есть около 71% проданных квартир по программе — это готовые квартиры на вторичном рынке.

Это делает стимулирующий эффект «єОселя» для строительной отрасли несколько ограниченным, ведь деньги идут не столько на строительство новых квадратных метров, сколько на продажу и покупку уже построенных. Впрочем, и для девелоперов выгоды немало.

Через программу «єОселя» продается преимущественно современное энергоэффективное жилье, отвечающее актуальным потребностям и нормам, — отмечают аналитики портала недвижимости «ЛУН». Это важно в контексте вероятных отключений света и развития энергонезависимости в будущем.

«Участие застройщика и его проектов в “єОселя” подпадает под ряд жестких требований. В частности: четкое соблюдение сроков возведения объекта; непрерывность строительства; соответствие задекларированному качеству», — объясняет Елена Дмитриева из банка «Глобус».

Участие в «єОселя» — знак надежности застройщика, который в условиях имеющихся военных и экономических рисков является большим преимуществом для потенциальных покупателей, которые тщательно изучают предложения новостроек на рынке.Елена Дмитриева, заместитель председателя банка «Глобус»

Военные риски крайне весомы для рынка жилья. Из-за июльских и августовых ракетных обстрелов, повлекших перебои со светом, спрос на первичном рынке жилья в августе, если сравнить с июлем, снизился в среднем на 40–50%, по подсчетам строительной компании Gazda.

Однако в середине сентября уровень спроса существенно возобновился и уже составляет до 80–85% показателей первых двух летних месяцев с проекцией к дальнейшему выравниванию.

Поэтому именно сейчас программа «єОселя» заработает с новой интенсивностью. Новые клиенты, новые сделки, новые строительные проекты. Марианна Бигунец, директор по продажам в Gazda, прогнозирует, что в ближайшее время около двух третей покупателей сконцентрируется на качественных жилых комплексах с высокой степенью готовности, возводимых в более безопасных и защищенных регионах — преимущественно на западе страны. Популярны сейчас Закарпатская, Львовская, Черновицкая, Ивано-Франковская, Волынская области, а также традиционно столица и Киевская область.

Цены на новые квадратные метры могут вырасти, но незначительно. За последние полгода в Киеве средняя цена квартиры в долларах снизилась на 8%, в Одессе — на 10%. А вот во Львове выросло на 3%.

«Если сравнивать 2023 год с 2022-м, в Украине заключили на 60% больше сделок по продаже жилья. Ожидаем, что в 2024 году это число должно быть соразмерным или даже больше».

Еще один важный тренд — продажа квадратных метров гражданами, которые выехали из Украины и поняли, что возвращаться домой не планируют.

С одной стороны, у нас большая потребность в новом жилье, а с другой — есть люди, которые выехали и теперь продают жилье в Украине на вторичном рынке.Владимир Дубровский, экономист Case Ukraine

«Количество населения уменьшается, не будет ли у нас много жилья?» — рассуждает экономист Владимир Дубровский.

Были бы деньги

Основа проблема программы «єОселя» — ее ограниченный объем. В той или иной квартирной очереди сейчас 600 тысяч украинцев, по данным народной депутат Елены Шуляк. В то же время, количество желающих улучшить свои жилищные условия больше даже чем это число.

Пока что только 13 тысяч семей закрыли свои жилищные нужды по государственной программе льготной ипотеки.

«Сейчас “єОселя” не в состоянии удовлетворить спрос всех наших клиентов в полном объеме, — рассказывают в “Ощадбанке”. — Поэтому “Ощад” постоянно адаптирует собственные ипотечные программы к требованиям рынка» .

Аналогичная ситуация в другом государственном банке — «Укргазе». «По программе “єОселя” мы наблюдаем спрос, который почти в два раза превышает объем финансирования. Потенциально банк может выдавать вдвое больше кредитов, чем сейчас, но здесь мы больше зависим от объемов финансирования программы со стороны государства, — говорит Максим Ярославский, представитель “Укргазбанка”. — Учитывая постоянный спрос на ипотечное кредитование, рассматриваем возможность реализации собственной ипотечной программы на приобретение жилья, но она будет для клиента более ценной».

Да и сама программа «єОселя», чтобы стать реальной поддержкой для строительной отрасли, должна все больше работать именно с первичным рынком недвижимости, а не со вторичным.

Кредитование покупки уже построенного жилья не дает желаемого эффекта для экономики. Это построение новых квадратных метров.Михаил Демкив, финансовый аналитик группы ICU

Конечно же, рынок недвижимости и будущее программы «єОселя» существенно зависят от боев на фронте, ситуации безопасности и перспектив окончания войны. Это оказывает влияние буквально на все звенья любого инвестиционного проекта в этой области.

Финансовый аналитик Михаил Демкив заключает: «Не знаю, когда закончится война, и признак победы Украины можно достаточно точно определить: это момент, когда покупка квартиры в том же Харькове станет считаться безопасной инвестицией» .